«Клиенты осознали, что все стоит приблизительно в два раза поменьше»

35
Источник:   —  06 сентября 2009, 17:36

В интервью BFM. ru признанный специалист в области недвижимости Камерон Ф.

«Клиенты осознали, что все стоит приблизительно в два раза поменьше»

В интервью BFM. ru признанный специалист в области недвижимости Камерон Ф. Сойер сообщил, что благодаря кризису из ветви уйдут случайные люди, что России не хватает развитых пригородов, а еще сообщил, что поставил ящик виски на то, что русский рынок недвижимости к концу года вернется к рублевым ценам докризисных времен.

— Начнем с основного. Как кризис повлиял на вашу компанию и на рынок недвижимости в целом?

— Это общеизвестно. Упали объемы продаж и число площадей, сданных в аренду. Упали ставки, упали цены. Возникли очень крупные трудности у тех девелоперов, которые прогрессировали на кредитах.

Но это не наш случай. У нас — значительные спады цикла по брокериджу и консалтингу. Но у нас нет никаких кредитов, мы непрерывно трудились без них. Тем не менее, теперь очень тяжелые времена. Правда, как известно, рынок недвижимости цикличен, и все кризисы на нем — в природе вещей. И теперь отличное время для различных действий в области недвижимости.

— Для покупки земли?

— Да. И для переформирования компаний, для образования новой стратегии. Отличное время для тех девелоперов, которые не обанкротились. И огромная чистка среди людей, которые думают, что данный рынок идет только вверх. К огорчению, прошла чистка и среди очень необходимых компаниям людей — работы на всех не хватает.

— Есть ли сегодня инвесторы, готовые вкладывать в русскую недвижимость?

— Продолжительное время на рынке не было сделок вообще — я имею в виду период с августа прошедшего года до марта—апреля. Были единичные сделки, потому что продавцы не ориентировались, насколько упадут цены, и не хотели продавать слишком дешево, а Заказчики осознали, что все стоит приблизительно в два раза поменьше, и не были готовы платить столько, сколько просят продавцы.

Но в апреле продавцы стали больше реалистичны, и начали идти сделки. Теперь мы отслеживаем достаточно крупной объем сделок по купле-продаже инвестиционных объектов. Так что кризис совсем не обозначает, что нет активности никакой.

— Явственную активность проявляют банки. Уже начался процесс передачи банкам имущества девелоперов: Mirax, ПИК.. Вам все это не напоминает национализацию?

— Нет. Это типичный процесс. Они занимали деньги, а теперь не могут расплачиваться. Я не видел ни одного факта, который показывает на национализацию. Если банк финансирует объект, и заемщик не может обслуживать кредит, залог должен перейти к банку. А как по другому?

— теперь очень много обсуждений по поводу того, что будут делать банки с этими залогами. Они привлекают вас — референтов?

— Безусловно, это целая индустрия, которая очень отлична для деятельности консалтинговых компаний. Для банка очень огромная проблемка — получить проблемный объект. Банк не обладает не спецтехнологиями, людьми, ничем, что необходимо для работы с такими объектами. Им ужасно необходимы в этой ситуации консультации.

Это не я придумал, такая практика существует сто лет на Западе. На Западе тоже бывают регулярные кризисы в области недвижимости. Как раз когда я уехал из Америки, в 1989-одна тысяча девятьсот девяносто первом году, тоже был кризис на рынке недвижимости. Очень многие объекты пустовали, и перешли банкам. Там целое расследование было. У нас тоже здесь будет это.

Мы теперь трудимся над несколькими такими объектами, помогаем различным банкам. Тут ничего ужасного нет, и абсолютно абсолютно абсолютно Абсолютно Абсолютно абсолютно никто особенно не полагал, что именно проблемные объекты недвижимости — причина 2-й волны кризиса. Недвижимость не при чем, когда есть проблемные производственные предприятия и добывающая промышленность.

На самом деле, я не думаю, что будет вторая волна. Запасы теперь вновь выше четыреста млрд баксов. Дай всевышний, оживление будет скоро.

— Вы можете сравнить рынок недвижимости того периода, когда вы приехали в Россию, и текущий?

— Когда я приехал в Россию, тут уже был рынок — это были спекуляции с квартирами. Это 1991 год, и еще существовал Советский Союз. Квартиры продавались, правда это было запрещено. Собственности еще не было, но продавали их достаточно открыто. Попросту люди договаривались, платили друг другу, после меняли прописку. Были и маклеры — правда, находившиеся в неком подполье.

А офисный рынок появился еще прежде. В СССР существовало УпДК, основное управление по обслуживанию дипломатического корпуса (структура МИД), через которое иностранным компаниям сдавали офисные площади. И был популярный Центр интернациональной торговли, тоже под управлением УпДК, для иностранных компаний.

Еще в Советском Союзе, при Горбачеве, была зарегистрирована фирма, которая именовалась СП «Перестройка». И она по сути дела, стала первой девелоперской компанией новой России, которая строила офисные строения и 1-е таунхаусы в России. И в 1991 году я приехал трудиться в эту первую профессиональную русскую компанию по недвижимости, на должность замгендиректора.

— Учредителями выступали советские организации?

— Учредителем был «Мосинжстрой», большой строительный комбинат, и американская девелоперская фирма Worsham Group. Во главе стоял Андрей Строев, который Теперь зам главы администрации города Сочи. Эта была его идея. Но в то время заниматься недвижимостью в России было дикой авантюрой. Теперь, через восемнадцать лет, у нас достаточно развитый рынок с десятками тысяч игроками. Тогда в индустрии недвижимости было, допустимо, 18 человек.

— И каково вам было тут после Америки?

— Тут все было новое, и можно было занимать отменные позиции, обнаружить свою нишу. А в Америке рынок давным-давно поделен, там сложились определенные правила игры, которым следуют уже поколения. Тут больше увлекательно, но на исходном этапе было фактически нереально привлекать сюда инвестиции. Инвесторы, которые вкладывали в недвижимость различных государств, попросту хохотали, когда мы предлагали им вкладываться в Россию.

— И как же вы обнаружили первых зарубежных инвесторов?

— Мы с несколькими партнерами ушли из СП «Перестройка» в конце одна тысяча девятьсот девяносто второго года и в одна тысяча девятьсот девяносто третьем году образовали компанию GVA Sawyer (теперь ЗАО «Сойер и Ко». — BFM. ru). В конце 1994 мы подписали с итальянскими инвесторами договор о финансировании вот этого дома на Берниковской набережной, где мы теперь сидим. Итальянцы оказались в какой-то мере авантюристами. Правда можно сказать и по-другому: они оказались храбрыми и дальновидными.

— А как вообще менялось соотношение прибыли и риска за годы вашей работы в России?

— Прибыльность падала постоянно. И риски тоже. Но риски бывают различные: юридические, всеобщие макроэкономические, политические. К примеру, на улицах Москвы в одна тысяча девятьсот девяносто третьем году стреляли. теперь рисков значительно поменьше. И, к примеру, риски, связанные с рынком, в России как раз поменьше тут, чем на Западе. Потому что тут не хватает площадей. Если их не хватает, риск, что какое-то здание надолго опустеет, очень небольшой. На Западе все серьезнее — примерно постоянно есть вероятность, что площади будут пустовать и никто не захочет их взять в аренду. Юридических рисков в России также немного, тут прочное законодательство. Правда есть проблемка коррупции в судах, но, безусловно, не в таком объеме, как обладание полным правом собственности на здание.

— А как же коррупция в ветви?

— Думаете, на Западе нет коррупции? Безусловно, есть, это человеческая слабость. РФ не самая худшая из государств в том, что касается коррупции в строительстве. Есть огромная коррупция в процессе приватизации земли. А приобретение разрешения на строительство — это стандартная процедура, правда, в различных городах она проходит по-разному. Но в основном это достаточно чистый процесс. Но необходимо соблюдать нормативы, а это очень трудно. И кое какие люди думают, что попросту необходимо обнаружить, кому уплатить. Таким людям доводится очень трудно.

— Вы трудитесь с подрядчиками, которые возводят так называемые «частные города» в русских регионах, к примеру вблизи Новосибирска и Челябинска. Чем увлекательны такие планы для России?

— У советских городов не было пригорода. Были высотные дома, 10, двадцать этажей, а после заканчивался город, и через улицу начиналась настоящая деревня, с коровами. Вот такое было советское градостроительство. Это неестественно. Такое может существовать только в плановой экономике, где не формируется цена земли, где земля не имеет цены, потому что цикл земли запрещен.

Когда же земля имеет рыночную цена, тогда формируется обычная градация. И пригороды необходимы. В городе Москва отсутствует данный пригород. Безусловно, теперь он строится, но данный процесс еще будет лет сто продолжаться. Когда есть безусловно развитый пригород, там есть инфраструктура, и там можно строить коттеджные поселки без собственной инфраструктуры. Можно возвести пятьдесят домов и их спокойно продавать и знать, что твои клиенты могут заехать за угол за продуктами, там будет парикмахерская и т. д., потому что это все урбанистический район.

Но это отсутствует в России. Следственно жить тут за городом очень тяжело. Есть и проблемка транспортных развязок. К примеру, Рублевка очень трудная зона с точки зрения транспорта. Значительно удобнее теперь направление по Киевскому и Новорижскому шоссе.

Что касается транспорта, то обычный транспорт для загородных обитателей в таком мегаполисе как Москва, — это электричка. На Западе, в Нью-Йорке, никто не ездит на машине из Коннектикута в Манхеттен, к примеру. Но там очень отменные электрички, порядочные поезда со всей инфраструктурой: Интернет, бар, клубные вагоны и т. д. Это нужно и тут. Тогда люди будут ездить на электричках.

— Один из загородных программ вашей организации — строительство аутлет-моллов, анонсированное в самом начале кризиса. В какой стадии теперь реализация этих планов?

— Мы закрыли первую сделку в январе, после кризиса. Полным ходом идет проектирование и согласование проектного плана. Мы приобрели земли в деревне Черная Грязища, около Шереметьево. В планах еще один аутлет-молл в Питере, и еще один по Киевскому направлению Москвы, которое нам очень нравится. Там рядом аэропорт Внуково.

Планы отличны в том числе и потому, что находятся рядом с аэропортами. Клиенты не только приезжают, они еще и прилетают. На проектирование и согласование уйдет года полтора, и через три года мы планируем открытие.

— К окончанию кризиса?

— Не факт. Никто не знает, когда кризис закончится.

— Сколько девелоперских и строительных компаний его не переживут?

— Нереально сказать. Никто не знает, сколько в России девелоперских компаний. Многие объекты строились компаниями, которые пять минут назад произошли, в них состоят два мальчугана, обеспеченный дядя и одна собака. Они назвали себя девелоперами, как-то обнаружили деньги и что-то попытались строить.

Так что давайте побеседуем не о компаниях, а о людях. Я думаю, что достаточно значительное число людей выйдет из этого бизнеса. Я думаю, что много людей, которые решили стать специалистами по недвижимости, теперь ушли, и многие не вернутся. Молодое поколение тоже жалуется, что все поделено уже, что шансов стать лидером нет. Это не так.

Жалостно, что им так кажется. Мне это казалось в Америке 18 лет назад, может быть, я и там неправ был. Я считал, что шансов нет, нужно идти куда-то в новое, где нет игроков. Молодежь в России сегодня говорит то же самое.

— А что Теперь со спросом?

— Интерес есть, но он слабее и поменьше докризисного. На Западе интерес на жилье зависит от наличия ипотеки, то есть в США никто не будет приобретать дом за наличные. В России ипотеки немного, люди выбирают копить. Потому что тут серые зарплаты, и менталитет иной. Русский человек менее уверен в своем грядущем, чем западный человек, и опасается жить в долг.

Это даже отлично сейчас; экономика страдает значительно поменьше, чем на Западе от нехороших ипотек. Сейчас в России будет поменьше строиться жилья, следственно цены ниже уже не опустятся, и интерес будет. Я думаю, что будет довольно стабильно какое-то время, но после кончатся пустые площади, и интерес пойдет вверх, и цены.

Я тут поспорил с одним знаменитым человеком, главой американской аудиторский организации. Суть спора в том, что до конца текущего года цены на жилую недвижимость в рублях будут не ниже, чем были в конце две тысячи восемь года.

— И на что поспорили?

— На коробку односолодового виски. Так что я болею за стабильные цены. Вот и посмотрим, что будет.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Автомобиль насмерть сбил мужчину на западе Москвы

Автомобиль насмерть сбил мужчину на западе Москвы

В итоге полученных травм мужчина умер.

25
В Волгограде собираются клонировать тополь-долгожитель

В Волгограде собираются клонировать тополь-долгожитель

Здешние обитатели говорят, что тополь до сих пор сберег следы «боевых ранений». В одна тысяча девятьсот тридцать третьего года растение стало...

39
Удачная операция по пересадке лица проведена в Соединeнных Штатах

Удачная операция по пересадке лица проведена в Соединeнных Штатах

Врачи лишь подметили, что операция была проведена две недели назад и длилась примерно сутки. Во всeм мире это лишь четвeртый аналогичный случай.

24
В ФРГ индекс доверия добился максимума за 2.5 года

В ФРГ индекс доверия добился максимума за 2.5 года

Экономисты, опрошенные агентством Bloomberg, предсказывали понижение до 110.5 пункта. Подъем в ФРГ – движущий фактор роста всей еврозоны, и аналитики...

19
facebook
Нажмите «Нравится»,
чтобы читать 1NNC в Facebook