Кривая коммунальных перспектив

85
Источник:   —  13 февраля 2018, 02:22

О превосходствах и недостатках прямых договоров между ресурсоснабжающими организациями и жильцами многоквартирных домов.

Кривая коммунальных перспектив

В январе В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ вступил в силу закон, ужесточающий требования к руководящим компаниям (УК). Исправления в Жилищный кодекс изменили тезисы лицензирования деятельности руководящих организаций. Во-первых, лицензия будет ограничена сроком в пять лет, по истечении которого фирма должна будет удостоверить соответствие критериям. Во-вторых, теперь при выдаче лицензии органы жилнадзора обязаны проверить регистрируемое наименование на схожесть с действующими: если УК с сходственным названием уже работает, в выдаче документа будет отказано. В-третьих, закон разрешает изымать дома у УК не в судебном порядке (так было до сих пор и требовало массы времени), а по решению жилищной инспекции. Организация может лишиться одного-двух домов, в отношении которых она допустила «дерзкие нарушения», либо всего находящегося у нее в управлении жилого фонда.

К дерзким относятся нарушения, повлекшие угроза для здоровья и жизни жильцов, а еще умышленные функционирования, такие как отказ передавать техдокументацию при переходе дома в управление новой организации либо уклонение от проверок. Еще главный нюанс — если в лицензии УК на протяжении шести месяцев нет ни одного дома в управлении, Госжилинспекция через суд может аннулировать такую лицензию. По данным различных источников, в Российской федерации практически 10% всех руководящих компаний не имеют на балансе домов.

Как известили в Минстрое, с момента вступления лицензирования (с мая две тысячи пятнадцатого года) лицензии отозваны у четыреста тридцать семь руководящих компаний. С января две тысячи шестнадцатого года по первое октября две тысячи семнадцатого года органы госжилнадзора провели 542 тыс. проверок, по результатам которых выявлено больше миллиона нарушений. Из слов главы Минстроя Михаила Меня, очищение рынка от наплевательских компаний — значимая задача министерства в рамках стратегии улучшения ЖКХ: «Самый результативный инструмент — лицензионный контроль. В случае реально серьезных грехов УК ответственность должна наступать без промедлений. Но единовременно нужно поощрять добросовестные организации, мотивируя их к возрастанию результативности деятельности». Под мотивацией воспринимается введенная законом возможность для УК сберегать за собой средства, сэкономленные ею при выполнении работ по ниличию жилья в рамках договора (так называемая «экономия подрядчика»). Первоначально по договору УК продает сервисы по согласованному размеру платы и отвечает за их качество. Она может получить экономию, если её фактические траты окажутся поменьше тех, что были определены при установлении размера платы за содержание жилого помещения.

Это не все нововведения, затрагивающие сферу управления многоквартирными домами (МКД). В феврале рынок ЖКХ ожидает еще одно ключевое решение — переход на прямые, без посредничества УК, договоры обладателей жилья с ресурсоснабжающими организациями (РСО).

Но если названные нормы подлежат исполнению, то законопроект о прямых договорах принят шестого декабря прошедшего года лишь в 1-ом чтении и теперь активно обсуждается территориальной и городской властью, игроками коммунального рынка, законодателями и контрольными органами. Ожидается, что исправления в Жилкодекс будут приняты в феврале. Как они повлияют на сферу ЖКХ и помогут ли решить нескончаемую проблему задолженности в ветви?

Десять лет через

Инициатива о прямых договорах обсуждается не 1-й год. Причина — кредит руководящих компаний, ЖСК и ТСЖ подрядчикам тепла, электричества, газа. В Минстрое их задолжности ресурсникам оцениваются в двести пятьдесят млрд рублей. «Это огромная цифра, рассматривая уровень собираемости платежей за ЖКХ с населения в 95%, — оценивают обстановку в профильном ведомстве. — Они обязаны понимать, что могут лишиться права сопровождать платеж».

Во 2-й половине прошедшего года на проблему неплатежей обратили внимание глава государства и премьер. В октябре Дмитрий Медведев возложил правительству разобраться с этой вопросом: «Задолжности в области ЖКХ растут и остановить данный процесс не получается, люди платят за сервисы, а дом из-за недобросовестности УК отключается от теплоснабжения. Они забывают, что оперируют деньгами людей, это же не их деньги и не кредитные деньги, как правило. Это средства, которые они собирают. Отчего, собственно, невозможно эти деньги напрямую перечислить РСО, дабы абсолютно абсолютно никто не играл в эти игры». В декабре отрезать УК от денежного потока предложил Владимир Путин: «УК собирают деньги, но не постоянно своевременно и абсолютно расплачиваются с подрядчиками».

Закон удачно прошел первое чтение: за документ проголосовали триста восемьдесят восемь депутатов (84.4% от всего состава) при одном воздержавшемся. По суждению зампреда комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Павла Качкаева, документ решает основную проблему — перехода с прямых расчетов на прямые договоры:

— Некоторое количество раз за последние шесть-семь лет рассматривали варианты прямых договоров, но помимо внесения изменений в 155-ю статью, которая разрешает напрямую платить РСО за сервисы, не исключая из этой цепочки УК, ничего у нас не вышло. Следственно сложилась нехорошая судебная практика, когда договоры по так называемым прямым расчетам сознаются судебными органами жалкими и незаконными.

— Практически сегодня полстраны уже рассчитывается напрямую, но эти люди пока по факту являются нарушителями, — считает исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. — А скоро любой собственник сумеет это сделать легитимно, заключив с компанией-поставщиком источников договор. Инициаторы законопроекта хотят легитимизировать правда бы то, что в стране и так практически существует.

Согласно пояснительной записке к законопроекту, теперь УК, ТСЖ, ЖСК в отношениях с РСО выступают посредниками собственников помещений в МКД:

— Именно это разрешает РСО предъявлять к ним жалобы по оплате за коммунальные сервисы, а не к собственникам и пользователям помещений. И в свою очередь, собственники предъявляют жалобы, связанные с качеством и объемом предоставления комуслуг, к лицам, осуществляющим активность по управлению МКД, свободно от причины предоставления недоброкачественной сервисы.

— Мне потребовалось десять лет, дабы уговорить все стороны, что нужно принять такой законопроект, и это нужно было делать некоторое количество лет назад, — подчеркивает глава комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. — Тогда мы не были бы в такой долговой яме, о которой Теперь говорим. А для людей это рентабельно, потому что «за того парня» они платить не будут. Это помогает тем, кто уже по косой схеме сам вышел на прямые договорные отношения при отсутствии этой нормы в ЖК. теперь что получается? Ресурсник постоянно хочет получить свои 100% за сервисы, которые предоставил, а может быть, и не предоставил либо предоставил не в необходимом объеме и ненадлежащего качества, тем не менее 100% отдай. При этом страдают руководящие организации (не все они жулики), ТСЖ, ЖСК, которые занимаются, сурово говоря, несвойственной им деятельностью.

— УК доводится изыскивать добавочные средства (как правило, из статьи затрат «содержание всеобщего имущества в МКД») для покрытия не принадлежащих им долгов (т. е. долгов финальных покупателей — собственников и пользователей помещений), — сказано в пояснительной записке. — В результате задолжности перед РСО могут привести к банкротству этих организаций.

— Прямые расчеты между нами и ресурсоснабжающей организацией и сегодня допустимы, в ЖК эта норма есть, но прямые расчеты — это не прямой договор, тут большая разница, потому что ответственность ложится на того, кто управляет домом, кем бы он ни был, — разъясняет Галина Хованская. — УК и РСО — это различные весовые категории. Где взять деньги? У руководящей организации какая-то минимальная выручка есть, значит, она гасит данный долг перед ресурсником, дабы не оставить дом без коммунальных служб.

В конце концов она нам не предоставляет добротные, в необходимом объеме жилищные сервисы. Какой у нее иной вариант? Банкротиться! Банкротства ТСЖ уже пошли, больше 200 дел, когда банкротами объявлены ТСЖ. Я в это не верила, но это факт, к огорчению. Нам когда-то очень отменно подтвердил эксперт, который плотно занимается ресурсоснабжающими организациями, что 4 — 5% недосбора — дорога к банкротству руководящей организации, причем самой добросовестной. отчего-то все говорят теперь при обсуждении возможности заключения прямого договора только о наплевательских УК. Да, такой процент есть, да, они реально изредка этими деньгами каким-то образом манипулируют, но в гораздо большей степени как раз страдают добросовестные руководящие организации, к тому же страдают ТСЖ и ЖСК, у которых попросту нет этой прибыли.

Глава ассоциации ЖКХ «Становление» Алексей Макрушин соглашается — «для УК прямые договоры будут комфортны: финансовое состояние таких организаций сейчас тяжелое, следственно они хотят избавиться от бремени долгов, прямые договоры сумеют позволить переломить эту тенденцию», но полагает, что решить проблему уже собранных долгов они не смогут. Об отношении руководящих организаций к законопроекту читайте «О реальной коммуналке и воображаемом общепите» (с. 11).

Ноу-хау? Ничего сходственного

В новой модели взаимоотношений договоры ресурсоснабжения будут заключаться РСО безусловно с собственниками помещений по типовой форме, утверждаемой правительством РФ. Предлагается два варианта. 1-й — собственник на всеобщем собрании принимает решение о переходе на прямые договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями.

— Вы спросите: это ноу-хау? Ничего сходственного, — заявляет Галина Хованская. — Мы таким образом платим за электро­энергию, у нас отдельные договорные отношения, и при прочих равных условиях при этой схеме лучше собираемость! Долго пришлось уговаривать тех, кто нам предоставляет услуги теплоснабжения, что это им скорее рентабельно, чем невыгодно, но вот в конце концов они осознали, что с банкрота-то ничего не возьмешь. Всеобщее собрание может принять решение, но нужно, дабы с этим решением согласились ресурсники. Имеет право ресурсоснабжающая организация, если она монополист, отказаться? Никогда! Вот адвокаты мне подтвердят, что это публичный договор, от которого невозможно отказаться.

2-й вариант — РСО могут отказаться от договора с руководящей компанией в одностороннем порядке. Причина — долг перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном либо превышающем две среднемесячные величины обязательств по его оплате. О заключении либо расторжении договора между жильцами и РСО будет необходимо предупреждать орган госжилнадзора, с тем дабы не возникло двойных квитанций.

двадцать пятого января комитет ГД по ЖКХ рекомендовал включить в законопроект во втором чтении пункт о «трехмесячном сроке для перехода РСО на систему заключения прямых договоров с собственниками». Однако, законодатели подчеркивают, если собрание не приняло решение о переходе на прямые договоры с РСО, если всех устраивает УК и её посредничество, то схема останется старой.

Покупатель vs РСО

Противники видоизменения сложившейся цепочки РСО — УК — жильцы убеждены, что новая схема повлечет за собой ворох проблемных задач, от юридических до экономических: из связки выпадет руководящая организация, которая больше либо менее достойно представляла интересы собственников и съемщиков помещений в МКД, тарифы взлетят.

— Реально, есть опасения: в регионах, которые уже перешли на прямые расчеты, достаточно зачастую появляется история, когда платежи за потребленные источники вырастают, — предупреждает Светлана Разворотнева. — Потому что ресурсник заинтересован в том, дабы получить с покупателя по максимуму. И подозреваю, что и приписывают порой больше потребленного по факту. И если в УК есть, как правило, свои адвокаты, которые могли бы с сходственными случаями разбираться квалифицированно, то собственникам, которые оплачивают напрямую, будет труднее доказывать, что им выставили завышенную сумму. Это может стать серьезной вопросом для покупателя.

— При прямых договорах РСО с населением затрудняется реализация квалифицированного контроля за соблюдением прав и интересов покупателей, возможность снижения размера оплаты в случае ненадлежащего реализации договорных обязательств по срокам, объемам и качеству поставки источников, — подтверждают опасения специалисты Университета экономики города. — Бесспорно, обособленный гражданин является больше слабой стороной при разрешении разногласий между ним и РСО. В случае нарушения прав потребителя ему трудно вести дело с организацией, имеющей штатных экономистов, адвокатов и других экспертов, заинтересованных в том, дабы не допустить неугодных прецедентов ответственности своей (ресурсоснабжающей) организации.

У критиков прямых договоров есть и иные доводы. К примеру, что РСО, согласно условиям договора, тепло до стены дома доставит, а что с ним будет дальше, внутри многоэтажки, ресурсников уже не касается. «А УК, отстраненная от посредничества, контролировать подачу тепла по внутридомовой инфраструктуре вряд ли захочет, — полагают противники инициативы. — То есть отвечать, почему у абонента нет тепла либо света, не будет никто. Еще одна проблемка: РСО будут обязаны создавать абонентские отделы, которые будут заниматься начислением платежей, доведением до покупателей платежных документов, перерасчетом за потребление коммунальных услуг и т. д. Оплачивать организационную надстройку будут жильцы, и тариф подрастет».

— Все прозрачно: на границе дома заканчивается ответственность РСО, внутри дома за коммуникации, их состояние отвечает, естественно, руководящая организация, это её прямая обязанность. Так что не нужно людей пугать, — итожит Галина Хованская. — Хотите жить по-старому — живите, а те, кто хочет все-таки перейти на прямые договорные отношения, получают шанс. Это добровольное согласие собственника, право выбора остается за ним.

Предполагается, что в феврале законопроект о прямых договорах будет рассмотрен во втором и третьем чтениях. 

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
О реальной коммуналке и воображаемом общепите

О реальной коммуналке и воображаемом общепите

Реакцию игроков рынка ЖКХ на инициативу вступления прямых договоров «Э-У» представил директор первоуральской УК «Даниловское» Константин...

82
Во вторник "Роскосмос" отправит на МКС космический грузовик "Прогресс МС-08"

Во вторник "Роскосмос" отправит на МКС космический грузовик "Прогресс МС-08"

Как информирует "Роскосмос", ракета-носитель "Союз 2.1а" с транспортным кораблем стартует с "Байконура" в первой половине дня во вторник. Пуск...

54
В Сети возникло последнее видео Людмилы Гурченко

В Сети возникло последнее видео Людмилы Гурченко

Продюсер Аслан Ахмадов, который в последние годы жизни Людмилы Гурченко тесновато с ней общался, показал видео, снятое недавно до её гибели.

60
Задержанная по делу "Седьмой студии" Софья Апфельбаум получила премию Председателя СТД

Задержанная по делу "Седьмой студии" Софья Апфельбаум получила премию Председателя СТД

"Премия председателя такова, что временами бывает ожиданная, а изредка непредвиденная. Она связана с выдающимися нашими деятелями искусства....

38
facebook
Нажмите «Нравится»,
чтобы читать 1NNC в Facebook